СУДОВА ПРАКТИКА – ВИЗНАННЯ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕДІЙСНИМ ЗА 2023 РІК

1. ДІЇ ПРЕДСТАВНИКА У ВЛАСНИХ ІНТЕРЕСАХ АБО ІНТЕРЕСАХ СВОЄЇ СІМ’Ї ПРОТИПРАВНІ.

Постанова   Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого -Ступак О. В., суддів:Воробйової І. А., Погрібного С. О.,Гулейкова І. Ю. (суддя-доповідач), Яремка В. В., від 01 лютого 2023 року у справі №569/19674/19

https://reyestr.court.gov.ua/Review/108959871 

ЮРИДИЧНІ КОНСУЛЬТАЦІЇ ПО НЕРУХОМОСТІ

СУДОВА ПРАКТИКА ПО НЕРУХОМОСТІ

ПОЗОВНІ ЗАЯВИ ПО НЕРУХОМОСТІ

Особи подали позов до суду про визнання недійсним договорів купівлі-продажу. Свою позицію вони мотивували тим що незадовго до смерті матері остання уклала договір договір купівлі-продажу часток будинку, але особа яка була представником померлої уклала ці договори зі своїм чоловіком, тобто діяла у своїх інтересах, знаючи що відчужене майно перейде у їхню спільну власність.

Суд першої інстанції задовольнив позов і визнав. Свою позицію мотивував тим що представник діяв у власних інтересах, з метою набуття спільної сумісної власності, що підпадає під ч.3 ст.238 ЦК України.

Апеляційний суд скасував рішення першої інстанції мотивуючи свою позицію тим, що позивачі не надали будь-яких вагомих та переконливих доказів з приводу того що відповідач діяла у власних інтересах.

Верховний суд скасував рішення апеляційної інстанції і поновив рішення суду першої інстанції, свою позицію обґрунтовував тим що представник померлої уклала договори з власним чоловіком ,який також був повіреним за довіреністю. Таким чином дії представника були вчинені у власних інтересах та інтересах своєї сім’ї. 

2. ЗЕМЕЛЬНА ДІЛЯНКА З ЦІЛЬОВИМ ПРИЗНАЧЕННЯМ МОЖЕ БУТИ ПРОДАНА ЛИШЕ ОСОБАМ ВИЗНАЧЕНИМ ЗАКОНОДАВСТВОМ

Постанова   Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Синельникова Є. В.,суддів: Білоконь О. В. (суддя-доповідач), Осіяна О. М., Сакари Н. Ю.,Хопти С. Ф.,від 01 лютого 2023 року у справі №370/1319/20

https://reyestr.court.gov.ua/Review/108959840 

Особа подала позов до суду про визнання недійсним договору купівлі - продажу. Позов мотивований тим, що він брав кредит у банку, для виконання якого було підписано договір іпотеки предметом якого є особиста земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства. Після ліквідації банка, на електронних торгах було продано право на вимоги за кредитними та іпотечними договорами. Правонабувачем стала фінансова компанія. Фінансова компанія продала предмет іпотеки до третьої особи. Позивач вважає що договір купівлі-продажу є неправомірним, оскільки реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення при зверненні стягнення на предмет іпотеки здійснюється лише на прилюдних торгах і покупцями таких земельних ділянок можуть бути особи, визначені ЗК України, до яких відповідач не належить. 

Суд першої інстанції задовольнив позов, виходячи з обґрунтованості та доведеності поданих позивачем доказів.

Суд апеляційної інстанції скасував рішення першої інстанції, грунтуючи свою позицію тим що позиція Позивача на те що фінансова компанія не набуло права іпотекодержателя, оскільки у матеріалах справи міститься договір про відступлення прав вимоги, за умовами якого Банк відступив право на вимоги за кредитним договором до фінансової компанії. Договір не оспорювався.

Верховний суд скасував рішення апеляційного суду, рішення суду першої інстанції підлягає зміні з викладенням його мотивувальної частини у редакції цієї постанови. Було порушено право позивача, адже іпотекодавець розраховує на конкурентні засади продажу його земельної ділянки на прилюдних торгах з метою отримання найвищої ціни з продажу майна для погашення заборгованості за кредитним договором, оскільки реалізації предмета іпотеки - земельної ділянки сільськогосподарського призначення виключно на прилюдних торгах та лише певній категорії осіб.

 

3. ПРИДБАННЯ У ШЛЮБІ КВАРТИРИ НА ПОЧАТКУ БУДІВНИЦТВА ТАКОЖ ВВАЖАЄТЬСЯ МАЙНОМ НАБУТИМ У ШЛЮБІ.

Постанова   Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Ступак О. В.,суддів: Воробйової І. А., Гулейкова І. Ю., Погрібного С. О. (суддя-доповідач), Хопти С. Ф.,від 22 лютого 2023 року у справі №367/7692/17

https://reyestr.court.gov.ua/Review/109395241 

Особа звернувся до суду з позовом у якому просив - визнати недійсним та скасувати договір купівлі - продажу квартири, визнати за ним право власності на ½ квартири, витребувати ½ квартири з чужого, незаконного володіння, визнати недійсним та скасувати реєстрацію прав власності у чуже, незаконне володіння. СВою позицію пояснює тим що перебуваючи у зареєстрованому шлюбі з колишньою дружиною вони уклали попередній договір з ТОВ з метою в майбутньому укласти і належно оформити договір купівлі-продажу квартири, прийняти у власність від продавця однокімнатну квартиру. Зобов’язання за даним договором вони виконали, сплативши вартість спірної квартири. Після розірвання шлюбу колишня дружина уклала новий договір з товариством, за умови що вони спільними коштами сплатили вартість даної квартири. Колишня дружина зареєструвала дану квартиру і без його згоди подарувала своїй матері.

Суд першої інстанції у задоволенні позову відмовив, виходячи з того що подружжя є власниками прав покупця за попереднім договором купівлі-продажу. Проте таке право власності не можна ототожнювати з правом власності на майнові права щодо квартири та з правом власності на квартиру, оскільки на підставі попереднього договору у покупця не виникає право власності на будь-яке майно, крім прав, передбачених договором.

Суд апеляційної інстанції визнав що позивач не має підстав для захисту свого права власності.

Верховний суд задовольнив позов частково, а саме скасував рішення суду першої інстанції та апеляційної інстанції та призначив ухвалити нове рішення. Визнав недійсним договір купівлі-продажу у відчуджені колишній дружині позивача ½ частини квартири.   

 

4. ПІДРОБЛЕНІ ДОКУМЕНТИ НА ПРАВО ВЛАСНОСТІ - ПІДСТАВА ДЛЯ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ.

Постанова   Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:головуючого - Червинської М. Є.,суддів: Зайцева А. Ю., Коротуна В. М., Русинчука М. М., Тітова М. Ю. (суддя-доповідач),від 15 лютого 2023 року у справі №202/3058/19

https://reyestr.court.gov.ua/Review/109132152 

Особа звернулася до суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі- продажу, скасувати свідоцтво права власності на дану квартиру, та припинити право власності відповідача на квартиру. Свій позов аргументувала тим, що її проживаючи у квартирі, де вона була зареєстрована, де наймачем була її покійна мати. Маючи намір приватизувати квартиру, вона звернулася до виконавчого комітету, який їй видав даний дозвіл. Позивач дізналася що дана квартира була приватизована відповідачем тиа відчуджена, хоча правових підстав у відповідача на даний правочин не було.

Суд першої інстанції частково задовольнив позов - скасовано свідоцтво про приватизацію відповідача, визнано недійсним договір купівлі-продажу, скасовано державну реєстрацію права на квартиру.

Апеляційна інстанція не задовольнила позов відповідача у частині визнання недійсним свідоцтва про право власності, припинення права власності скасовано й ухвалено в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні вказаних вимог.

Позиція Верховного суду - рішення судів першої та другої інстанції в частині позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування державної реєстрації залишити без змін. Рішення про приватизацію цієї квартири уповноваженими на це органами не  приймалося. Свідоцтво про право власності на житло не приймалося, виконкомом не видавалося, є підробленим. Наведені обставини відповідачі не спростували.Таким чином, установивши, що Відповідач у встановленому законом порядку право власності на спірну квартиру не набувала, а відтак не мала повноважень відчужувати її.

 

3.Квітень

5. КУПІВЛЯ СПІРНОГО МАЙНА ПРИЗВОДИТЬ ДО РИЗИКІВ ЙОГО ВТРАТИ

Постанова   Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:Осіяна О. М. (суддя-доповідач), Білоконь О. В., Сакари Н. Ю.,від 26 квітня 2023 року у справі №344/15442/19

https://reyestr.court.gov.ua/Review/110486396 

Особа звернулася до суду з позовом про визнання недійсними договорів купівлі-продажу квартири, земельної ділянки та скасування державної реєстрації. Позовна заява мотивована тим, що вона є власницею квартири, за якою також закріплено сарай площею. На спільній земельній ділянці знаходиться інша квартира , яку Відповідач разом з цією земельною ділянкою продав Покупцю відповідно до оскаржених нею договорів купівлі-продажу.

Суд першої інстанції позов задовольнив, свою позицію мотивував тим що ВІдповідач, завідомо знаючи про те що майно спірне, під час судового розгляду зробив продаж спірного майна покупцеві.

Апеляційна інстанція підтримала рішення першої інстанції стосовно скасування договору купівлі - продажу квартири.

Позиція Верховного суду - Покупцю було відмовлено у відкритті касаційного провадження. Посилання касаційної скарги на те, що наявність у позивача права власності на сарай не підтверджено, безпідставні. оскільки у справі судами встановлено, що частина сараю, який належить Позивачу на праві приватної власності, заїзд до останнього та земля під ним, охоплюються земельною ділянкою, приватизованою сім`єю іншої особи що порушує права Позивача.

6. ФІКТИВНИЙ ДОГОВІР КУПІВЛІ - ПРОДАЖУ МАЙНА НЕ ДАЄ МОЖЛИВОСТІ УНИКНУТИ ВІДПОВІДАЛЬНОСТІ ЗА ПРОСТРОЧЕНІ БОРГИ.

Постанова   Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:головуючого - Луспеника Д. Д.,суддів: Воробйової І. А., Гулька Б. І. (суддя-доповідач), Коломієць Г. В., Лідовця Р. А.,,від 10 травня 2023 року у справі №755/17944/18

https://reyestr.court.gov.ua/Review/110849716 

Особа звернулася до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зобов'язання приватного нотаріуса внести запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про скасування державної реєстрації речових прав на зазначену квартиру. Свою позицію мотивував тим що ним було позичено кошти відповідачам, які на них придбали квартиру, і не повернули позичену суму згідно договору. За кілька днів до рішення суду вони на підставі договору - купівлі продажу відчужили дане майно сину від попереднього шлюбу одного з подружжя відповідачів. Вважаючи що даний правочин є фіктивним, адже повернення коштів за даний правочин відсутнє.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції зазначив, що позивач не довів, що договір купівлі-продажу, укладений між відповідачами, є фіктивним та, укладаючи його, сторони діяли без наміру створення відповідних правових наслідків.

Апеляційна інстанція підтримала рішення першої інстанції.

Верховний суд скасував рішення апеляційного суду і відправив на повторний розгляд, мотивуючи свою позицію тим що не було детально досліджено оспорюваний договір і не було взято до уваги що даний договір шкодить кредитору як оплатний так і безоплатний.

Апеляційний суд на перегляді рішення визнав що договір купівлі продажу квартири, що був укладений відповідачами з сином одного з них від колишнього шлюбу визнано недійсеним.

Один з боржників подав скаргу до Верховного суду на те що апеляційна інстанція не повністю дослідила всі наявні докази і справу було перенесено на повторний розгляд у апеляційну інстанцію.

Апеляційна інстанція дослідивши всі докази частково задовольнила позов особи, та визнав договір купівлі - продажу недійсним.

Верховний суд на скаргу набувача даної квартири, відмовив у задоволенні позову. Свою позицію мотивував тим що укладення договору, який за своїм змістом суперечить вимогам закону, оскільки не спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, є порушенням Цивільного Кодексу України та Цивільно-правовий договір не може використовуватися учасниками цивільних відносин для уникнення сплати боргу або виконання судового рішення.